El problema de la vivienda (II) (La Marea. Enero-Febrero 2025)

 

La vivienda, en su valor de uso, es, como lugar, el espacio para el desarrollo de las personas. Es decir, un hogar.

Como hogar, domicilio, supone la filiación de las personas a un espacio particular donde desarrolla su vida privada, en contraposición al espacio público, -vida social.
Es tan importante un hogar, una vivienda, para las personas, que la Constitución la considera un derecho fundamental. El derecho a una vivienda digna.

Como derecho constitucional, -art. 47 de la Constitución-, se apunta que los poderes públicos promoverán y garantizarán que las personas tengan, disfruten, de una vivienda digna.

Este derecho no supone la propiedad privada de la vivienda, sino su disfrute, eso sí, estable a lo largo del tiempo. Ahí se encuentra la importancia de las políticas públicas de vivienda deban garantizar ese derecho, mediante la promoción de vivienda pública en alquiler a largo plazo, o de forma usufructuaria para el arrendador, con el pago de una renta en concepto de alquiler adecuado a su nivel de renta.

La promoción de la vivienda pública no debe suponer un ingreso para la administración pública, ya que el alquiler no debe suponer un menoscabo en el nivel de vida del arrendatario, sino que debe vincularse, ese alquiler, al mantenimiento de la vivienda, y del edifico que la contiene, en perfectas condiciones.

Es una solución al problema del acceso a la vivienda para la clase trabajadora que dispone de un nivel de renta inferior.

La vivienda social pública.

Nuestro país cuenta con un exiguo parque de vivienda pública, -en torno a un 2,5% sobre el total de la vivienda existente-, frente a una proporción del 9,3% en el conjunto de la Unión Europea o del 30% en los Países Bajos.

La turistificación que están sufriendo las grandes ciudades, tales como Madrid y Barcelona, generan un aumento del problema del acceso a la vivienda ya que provocan, en última instancia, el aumento del precio de la vivienda.

Además, hay que considerar la bajada de los salarios, cuanto menos una merma significativa de su poder adquisitivo en los últimos tiempos, que conducen a la aparición del "trabajador pobre", aquel empleado en la economía formal que pese a estar ocupado el salario percibido no le permite su mera subsistencia.

Si a este grave problema existencial se le une el incremento del precio de la vivienda, todo ello lleva al aumento de la demanda de vivienda social a los poderes públicos para tratar de resolver el grave problema de acceso a la vivienda de gran parte de la clase trabajadora del país.

Para afrontar el problema creciente de acceso a la vivienda, actualmente, el Gobierno está planteando un Plan de Vivienda con el objetivo de crear un parque público de vivienda de hasta un 20% en manos del las administraciones públicas. Este porcentaje supondría más de tres millones de viviendas.

Para llevar a cabo este plan de vivienda, el Gobierno crearía una empresa pública con la misión de construir, comprar y rehabilitar viviendas.

El Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA) sería ejecutado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Supone la creación de 184.000 viviendas como parque público de vivienda, de las cuales el Ministerio pondría 123.000 viviendas, la SAREB 50.000 y el Fondo Social de Viviendas en Alquiler 11.000 viviendas.

Otras líneas de actuación serían la adquisición de ocho millones de metros cuadrados de suelo perteneciente al Ministerio de Defensa.

A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se crearía una nueva línea de créditos por un valor de cuatro mil millones de euros, provenientes de fondos europeos para nuevas construcciones y rehabilitación.

Finalmente, se firmarían acuerdos con Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, -no se puede olvidar que las competencias en materia de vivienda se encuentran en las Comunidades Autónomas-, para la promoción de viviendas en suelo público.
La construcción de vivienda social en la periferia de las ciudades plantea diversos aspectos.

Por una parte, el suelo urbanizable es más barato; por otra, existe el riesgo de generar ghettos, ya que residirán aquellos que no se pueden permitir acceder a una vivienda a precios de mercado y, también hay que contemplar que estas periferias urbanas, en no pocos casos, producen el efecto de quedar aislados de la ciudad, además de suponer un sobrecoste a la dotación de servicios básicos, ya sean de carácter privado, -comercios por ejemplo-, o público, -colegios, ambulatorios, transporte, ... Se puede esgrimir, por parte de este colectivo beneficiario de la vivienda social su derecho a vivir en el centro de la ciudad.

La vivienda social debería considerar otros aspectos medioambientales, ecológicos, tales como los materiales empleados en su construcción, los residuos provenientes de la misma, el gasto energético en la refrigeración-calefacción de la vivienda, ... 

Debería considerar las técnicas y materiales de la tradición constructora del territorio, que sin duda, considera las condiciones meteorológicas del territorio.
Las cooperativas de vivienda, tan activas en las décadas de los 80 y 90, y actualmente desaparecidas, deberían desempeñar un papel significativo en la creación de vivienda social.

Existen algunas experiencias cooperativistas que han consistido en la colaboración pública-cooperativa: cesión del suelo, por parte de la administración correspondiente, por un canon y la recepción de subvenciones para el desarrollo de su proyecto. Por su parte, la cooperativa ejerce de promotora y gestora de las viviendas.

Otras experiencias plantean la creación de viviendas colectivas, generando una vida en común y el establecimiento de un compromiso público por parte de sus vecinos, estableciendo la vivienda como un mero valor de uso, alejado del mercado. Se subraya en estas experiencias el papel social, medioambiental y económico de estas experiencias.

Sea como sea, se pretende la superación del modelo de la propiedad de la vivienda.

La propiedad de la vivienda.

La cultura de propiedad de la vivienda en nuestro país es una herencia cultural del franquismo.

El que fue Ministro de la Vivienda en el periodo 1957-1960, José Luis Arrese, falangista, acuñó una frase acertada en la época, "No queremos una España de proletarios sino de propietarios", que fue el germen de nuestra cultura de vivienda en propiedad.

Se partía de la idea, en aquel momento, de que la propiedad genera madurez en las cuestiones sociales frente al temor del régimen a radicalismo social. Se pretendía, de esta manera, que la clase propietaria actúe como amortiguador del conflicto social.

El éxodo rural a la ciudad, de las décadas de los 50 y los 60, provocó una notable necesidad de vivienda.

Así, en le periodo 1939-1960 se construyeron más de 140.000 viviendas. En 1954 se creó la Vivienda de Protección Oficial (VPO). Y en 1957 el Ministerio de la Vivienda.

Las viviendas de protección oficial condujeron a la generación de un parque de vivienda social en propiedad para la clase trabajadora, mediante la colaboración del capital privado en la promoción y construcción de este tipo de viviendas.

La vivienda se transformó en el bien en el acababan los ahorros de la clase trabajadora y como vehículo de inversión para aquellos que disfrutaban de un nivel de vida más holgado.

De este modo, en el año 2000 el 82% de las familias era propietaria de su vivienda.
En 2021, este porcentaje descendió hasta el 75%, reflejando cierta concentración en la propiedad de la vivienda y con consecuencias en el aumento de la demanda de alquiler y en el de la especulación, así como en la demanda de construir más viviendas en propiedad para destinarla al mercado de alquiler en alza.

Las políticas públicas de vivienda están vinculadas a dos hechos, por un lado, al desarrollo del Estado moderno y, por otro, al crecimiento demográfico urbano.
A lo largo de la Historia de nuestro país se han desarrollado diversas políticas públicas de vivienda, tales como la Ley de Casas Baratas (1911), Las Colonias de Casas Baratas de Primo de Rivera, la Ley Salmón, políticas de reconstrucción de viviendas (1939-1959), la lucha contra el chabolismo (década de los 50), el desarrollismo de la década de los 60 y las diferentes políticas de rehabilitación y mejora del espacio urbano.

La vivienda social es lo opuesto a la propiedad privada, dado el carácter público de la primera. El suelo es de titularidad pública y las viviendas que se levantan en él están destinadas al alquiler u otras formas de tenencia temporal. Debe, además, atender a las necesidades de los grupos sociales con más dificultades de acceso a la vivienda.

La vivienda social debería fomentar las relaciones sociales entre vecinos, generar comunidad entre ellos, ya sea mediante la creación de espacios colectivos, tales como salas de comunidad, videotecas, lugares de trabajo compartido, gimnasio, piscina, ludotecas, ..., o mediante la creación de posibilidades a nuevas formas de habitar un espacio.

La propuesta, en esta tesitura, se encuentra en el alquiler social perpetuo.

Esta propuesta se vehicula a través de la construcción de vivienda tradicional y el derecho al retracto, por los poderes públicos, de aquellas viviendas que compran los fondos de inversión.

Otros elementos vienen dados por el suelo público, las expropiaciones y la compra de viviendas con el fin de poner en marcha actuaciones rápidas, tales como la construcción de viviendas modulares, que son más económicas y eficientes.

Además, se debe considerar la creación de un impuesto a la tierra.

Finalmente, se debería blindar a perpetuidad la protección de las viviendas del parque público.

La situación en Europa.

Austria cuenta con un 25% de vivienda pública. Estas viviendas están repartidas a lo largo y ancho de las ciudades para evitar ghettos. Cerca del 46% de la población vive en régimen de alquiler.

El 60% de la vivienda pública es en régimen de alquiler y sus rentas están limitadas. Están en manos de los municipios y su construcción está subvencionada por el Estado. Su gestión corre a cargo de cooperativas y asociaciones privadas.

En su capital, Viena, la vivienda pública está administrada por el Ayuntamiento.
Actualmente, es frecuente la presión de promotores inmobiliarios a los contratos de arrendamiento antiguos para el abandono de las viviendas.

Francia posee un 17% de vivienda social.

La demanda de este tipo de vivienda supera con creces a la oferta, dado el descenso en la construcción de viviendas asequibles y el incremento experimentado por el coste de la vida.

Las viviendas sociales y su emplazamiento han provocado una estratificación social en la ciudad. Son los" banlieue" de las periferias de las grandes ciudades francesas en las que se ha concentrado la inmigración.

Se han establecido límites a las viviendas turísticas.

En Alemania la vivienda social está gestionada por cooperativas, socios son los inquilinos de las viviendas. El Estado pone a su disposición parcelas parcelas públicas para sus proyectos de vivienda.

Los edificios, de este tipo de viviendas, son espacios de encuentro entre sus vecinos y la ciudad.

Su edificación es sostenible y lo suficientemente flexible para atender las necesidades cambiantes de una familia a lo largo del tiempo. Se da, además, una diversificación de usos con espacios comunitarios y talleres, que generan redes de interacción y participación entre los vecinos, produciendo, en última instancia, un sentimiento de comunidad entre ellos.

Alemania no cuenta con un gran número de viviendas sociales públicas, pero sí con un sistema de apoyo público.

Berlín cuenta con precios limitados al alquiler.

Suecia cuenta con más del 9% del PIB dedicado a las políticas de vivienda.
Para el Estado, la vivienda social es una herramienta de carácter universalista ya que beneficia al conjunto de la sociedad. Así, el 93% de los Ayuntamientos cuentan con una empresa pública de vivienda.

Su modelo está basado en el alquiler y en la convivencia de las familias de diferentes clases sociales en el mismo edificio o barrio.

La construcción de este tipo de viviendas emplea materiales de calidad con el fin de logar la máxima eficiencia energética.