La democracia de propietarios. (Pablo Carmona Pascual. Traficantes de Sueños. 2022)

La economía inmobiliaria presenta diversos ciclos o periodos.

El ciclo 1959-década de los 70. Comienza con el desarrollismo, que supuso la industrialización y la urbanización del país, mediante la colaboración del sector público y del privado. La vivienda en propiedad conduce a la creación de una sociedad de propietarios.

La crisis de la década de los 70.

La década de los 80 y el primer Gobierno del PSOE. Se produce la entrada en la Comunidad Económica Europea. El "Decreto Boyer" (1985) introdujo el impulso social al deseo de la vivienda en propiedad, basándose en los privilegios fiscales, así como el fomento del ahorro y de la inversión, mediante el endeudamiento de las economías familiares; además, eliminó las prórrogas forzosas de los arrendamientos. Ambas medidas trajeron consigo el incremento de la inversión en el sector inmobiliario, que condujo a su expansión.

La crisis de 1992 a 1997.

En 1997 se inicia un. nuevo ciclo inmobiliario-financiero que alcanza hasta el año 2008. Este ciclo se caracteriza por la menor intervención pública en materia de vivienda, lo que se conoce como liberalización del suelo, que conduce a que se considere urbanizable todo aquel suelo que no esté especialmente protegido, y el descenso de la construcción de vivienda de protección oficial. Como consecuencia, se produce una fuerte inversión en el sector de la construcción y un notable incremento del valor del patrimonio inmobiliario, dado el aumento de las viviendas construidas y el incremento de su precio. Las familias ven en los activos inmobiliarios un destino para sus ahorros y sus inversiones, lo que conduce a un nuevo proceso de endeudamiento familiar.

La crisis de 2008-2013 supone la debacle de sistema financiero internacional.

La respuesta popular a estos ciclos inmobiliarios más recientes, desde la crisis de 2008, se encuentran en la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH) y los Sindicatos de Inquilinas, que reivindican el derecho a la vivienda en el seno de una demanda de un nuevo sistema de redistribución económico, así como la expropiación y la ocupación a grandes propietarios y el control de los precios de los precios de los alquileres 

La propiedad inmobiliaria se erige como uno de los grandes consensos sociales. Se establece mediante este consenso una división neta entre propietarios y no propietarios, estableciéndose así un límite a la solidaridad y a la empatía, y la defensa de la propiedad inmobiliaria, como una defensa del estatus económico.

El ciclo inmobiliario del 2013-2019 se caracteriza por el incremento en la inversión inmobiliaria.

El sector inmobiliario se percibe como un refugio de rentabilidad tras la gran recesión de 2008.

La recuperación económica se produce vía reordenación del inmenso stock inmobiliario procedente de la crisis de 2008, que está depreciado y, por tanto, sin salida en el mercado.

El rescate y las fusiones bancarias, la creación de la SAREB, la aparición de los "Servicers" inmobiliarios, que son entidades vinculadas al sector financiero para colocar los activos inmobiliarios, y las ventas masivas a fondos de inversión de viviendas, son los agentes principales  del sector inmobiliario en este ciclo.

Los desahucios se producen por el impago de la hipoteca de las viviendas en propiedad y comienzan a aumentar los desahucios por no pagar el alquiler.

La crisis de 2008 trajo consigo la restricción al crédito hipotecario, lo que se traduce en un aumento del alquiler de viviendas y la emergencia de un nuevo mercado inmobiliario, hasta entonces liderado por la compra de la vivienda.

Se puede decir que nuestra economía está especializada en el sector inmobiliario. El sector residencial, la construcción de suelo e infraestructuras logísticas, las oficinas y los locales comerciales, son las nuevas mercancías inmobiliarias salidas al mercado.

Se ha comentado anteriormente la aparición de nuevos actores en el sector, tales como los fondos de inversión transnacionales, como Blackstone, y las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, SOCIMI.

Es la reconfiguración del mapa de la propiedad inmobiliaria, mediante nuevas formas de gestión y de cambios en los propios gestores del patrimonio inmobiliario, como la propiedad inmobiliaria rentista y la reconversión del sector construcción-inmobiliario.

La propiedad rentista produce el incremento de los inmuebles en régimen de alquiler, dado el aumento de los precios de las viviendas en venta y el endurecimiento de las condiciones para obtener una hipoteca. Esto trae consigo el aumento de los inquilinos precarios, dado el crecimiento en un 50% de la renta de alquiler en el periodo 2015-2020, lo que supone el afianzamiento del patrimonio inmobiliario de las las clases medias-altas, a lo que hay que añadir la congelación de las políticas públicas de vivienda.

La operación de la SAREB tiene mucha importancia en el sector inmobiliario.

En 2011 cabe situar sus antecedentes. Entre ellos se encuentran la liberación del stock de vivienda para ser adquirida en los mercados internacionales; la construcción de vivienda nueva en aquellos lugares que presentan una demanda insatisfecha; la rehabilitación, la remodelación energética y la sostenibilidad y el desarrollo de la vivienda protegida, se encuentran entre los antecedentes. Se trata de buscar fuentes de financiación foráneas para la reorganización de activos y el impulso al maltrecho sector de la construcción.

En 2008 se crea el Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF).

La SAREB (Sociedad de Activos Provenientes de la Reestructuración Bancaria) se funda en 2012 con una dotación de 100.000 millones de euros para el rescate bancario a cambio de la creación de un banco con. los activos inmobiliarios quebrados. Se trata de garantizar la solvencia de este nicho de negocio para los inversores.

Su objetivo es resucitar al sector inmobiliario, sacando los activos tóxicos de los balances de los bancos y asumir las perdidas de esos valores inmobiliarios. Se permite, de este modo, el rescate bancario, así como la reestructuración del sector, a través de fusiones de entidades y adquisiciones. De 60 bancos y cajas de ahorro a poco más de 10, tras esos procesos de fusiones y adquisiciones.

Por contra, el número de desahucios se dispara.

Los precios de los activos inmobiliarios en manos de los bancos se encuentran inflados, de ahí su peso en los balances de las entidades, tratando de este modo de no deteriorar aún más las cuentas de los bancos sedentes de esos activos a la SAREB.

Su composición es de un 80% den activos financieros y el 20% restante en activos inmobiliarios. En 2012, eran 30 mil viviendas en alquiler, 27.600 viviendas en venta, más de tres mil promociones inmobiliarias en venta, solares y otros tipos de inmuebles y préstamos.

Las constantes pérdidas de la SAREB tienen su origen en las ventas se realicen por debajo del precio de adquisición de los inmuebles. Se llega a la situación de bancarrota y, por tanto, a la socialización de las pérdidas del sector bancario. 

La crisis del sistema hipotecario en nuestro país se se debe a la reconversión del sistema de préstamos a uno más restrictivo, en el que se solicitan mayores garantías para el préstamo solicitado, así como en la tasación más ajustada de los inmuebles sobre los que se solicita la hipoteca.

De este modo, se produce un aumento de los inversores y de las familias solventes como los principales clientes de los préstamos hipotecarios bajo este nuevo sistema, más garantista para las cuentas de los bancos.

Esto tiene como consecuencia el incremento de los alquileres frente a la compra de vivienda, dada la dificultad de acceder a un crédito hipotecario.

Se produce una importe inversión en los inmuebles provenientes de la SAREB dado que su precio está muy por debajo de los precios de mercado. Esta inversión está realizada fundamentalmente por fondos de inversión, particulares muy solventes, "Servicers" bancarios y SOCIMI.

Los fondos de inversión son un nuevo agente en el mercado inmobiliario. Son los responsables de la generación de un nuevo tipo de negocio inmobiliario del tradicional llevado a cabo por las entidades bancarias, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos.

Los bancos eliminan de esta manera su exposición en el sector inmobiliario, como habían sufrido grandes firmas financieras internacionales, dada la globalización financiera.

Estos fondos de inversión se caracterizan por tejer un complejo entrado en el sector inmobiliario en el que se cruzan la compra, la gestión, la comercialización y la construcción, y se benefician, además, de un entorno financiero muy favorable. Además, estos fondos adquieren también los "Servicers" bancarios como gestores inmobiliarios y como parte comercial inmobiliaria.

Políticamente, actúan como un lobby, influyendo en la reforma legislativa sobre arrendamientos urbanos e impulsando a las SOCIMI.

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) se crean en el año 2009. Son instrumentos de inversión en el sector inmobiliario. Están participadas por fondos de inversión.

En 2012 se produce una reforma legislativa que las hace más atractivas desde el punto de vista impositivo.

Su actividad se centra en el alquiler residencial (10%), oficinas, hoteles, centros comerciales y polígonos logísticos.

También actúan como un lobby inmobiliario.

En la actualidad se están centrando en el mercado de alquiler residencial con precios asequibles, a través de la colaboración público-privada en la política de vivienda.

Los propietarios particulares son el tercer agente interviniente en el sector inmobiliario.

Las clases propietarias son la clases medias.

Se estructuran en torno a los valores y la seguridad jurídica de la propiedad, el estatus social que otorga la propiedad, la herencia, las rentas de alquiler, la gestión de sus activos patrimoniales.

El estatus social que otorga la propiedad es el derecho a disfrutar de la propiedad privada. La propiedad privada se erige en un sistema de vertebración económica, social y moral. Se entra, de este modo, en la socialización de la propiedad privada, con las defensa y la reproducción del valor de su propiedad, lo que conlleva, en última instancia, a posiciones políticas conservadoras en el campo del orden social.

Han creado el emprendimiento inmobiliario con patrones especulativos, dando lugar a lo que se denomina "capitalismo popular" o capitalismo rentista.

Las familias actúan, entonces, como un nuevo agente inversor y financiero, aprovechando la financiarización de la economía. Se trata de la clase media patrimonial, amparada en una nueva forma de distribución de la riqueza.

Esta clase es presentada como la gran estabilizadora del orden social establecido, el desapego a las políticas públicas de bienestar y aparecen, en la actualidad, como actores en el negocio del alquiler residencial.

En cualquier caso, no podemos olvidar que la vivienda en propiedad es el principal patrimonio de las familias de nuestro país y que la inversión en otra residencia es una forma de garantizar rentas futuras, dado el bajo nivel salarial de nuestra economía.

Su papel en el alquiler residencial conlleva un nuevo modelo de rentas inmobiliarias, considerando que el 90% de las viviendas en alquiler son de particulares. El 39% de las familias tienen inversiones en inmuebles diferentes a la vivienda habitual.

El incremento del precio de los alquileres produce un aumento de las rentas de las clases propietarias, que se acelera dado la progresión de las rentas inmobiliarias que se obtienen.

Hay que tomar en cuenta que se compran los inmuebles e un precio inferior durante la crisis de 2008 y se cobra un alquiler en constante subida. De ahí la alta rentabilidad de los patrimonios familiares.

Los activos inmobiliarios son además percibidos como un refugio frente a la crisis.

Los efectos políticos son dos. El primero de ellos tiene que ver con el sostenimiento de los precios y el segundo, la lucha constante por conseguir una fiscalidad favorable.

Esto provoca unos notables beneficios a las clases sociales medias y altas, además de proporcionar cierta estabilidad social y política, dadas sus posiciones políticas más conservadoras.

Aparecen en el horizonte nuevas estrategias en el sector inmobiliario.

Antes del COVID-19 la recuperación inmobiliaria estaba estancada. Se proponía la construcción de viviendas para alquileres asequibles, dada la bajada de la compra-venta de viviendas y contando, también, con el incremento de los desahucios por impago de hipotecas.

El alquiler supone una rentabilidad media anual del 4%, considerando que el precio del alquiler se ha incrementado en un 50% en el periodo 2013-2019.

Por el lado de las propuestas políticas, se encuentran la intervención de los precios del alquiler, el aumento del parque público de vivienda.

Por parte del sector constructor-inmobiliario se plantea el incremento de la oferta, que se traducen en el impulso a nuevos desarrollos urbanos, que suponen un ciclo de construcción masiva. Trata de crear alquileres asequibles que puedan afrontar las rentas bajas, dada la presión ciudadana sobre esta cuestión, la promoción pública de viviendas de alquiler asequible e incrementar, en definitiva, la oferta del alquiler residencial.

Se trata, en suma, de satisfacer la demanda existente.

Hay que considerar, también, que el sector no puede afrontar la inversión necesaria desde lo privado, por lo que tratan de mover al sector público para una colaboración público-privada, para su financiación y contar con el aval público para garaantizar la rentabilidad al sector privado.

En cualquier caso, los nuevos desarrollos urbanos y las infraestructuras de todo tipo que están proyectando son inviables.

Se adquiere la vivienda como un bien especulativo, lo cual impide una distribución justa y adecuada de la vivienda existente, que presenta un stock suficiente para cubrir la demanda existente.

En cualquier caso, hay una incapacidad para generar una política pública de vivienda, que intervenga en el parque de vivienda existente, que produzca el control y el abaratamiento del alquiler, así como la creación de un parque de vivienda pública para un alquiler asequible, considerando, que el parque de vivienda está sobredimensionado.

El sector de la construcción está en decadencia por lo que necesita aumentar el negocio inmobiliario, como una nueva especialización de la economía española.

Su discurso se centra en la dimensión verde y social de la vivienda en la propuesta de nuevo ciclo constructor. Movilidad verde, la ciudad de "15 minutos", el impacto de género en el urbanismo, la vivienda pública, el emprendimiento, la sostenibilidad, la vecindad, la comunidad, ...

En Madrid se encuentran los ejemplos de la Operación Chamartín, la Operación Campamento, el desarrollo del sureste, los desarrollos en las proximidades del Estadio Metropolitano, ...

Actualmente, se puede hablar de una nueva crisis inmobiliaria, tras la pandemia.

La pandemia trajo medidas gubernamentales para paliar sus efectos, tales como el llamado "escudo social" y las propuestas de la Unión Europea sobre la reforma verde y social con los planes de inversión "NEXT Generation".

La propuesta gubernamental sobre vivienda se ha centrado en la paralización de los desahucios, la paralización de los desahucios por impagos del alquiler, la intervención de los alquileres, la rehabilitación de viviendas y la formación de un parque público de viviendas en alquiler.

Las políticas públicas de alquiler y viviendas de protección oficial en el periodo 2013-2019 pivotan en la idea de que el mercado de alquiler debía absorber parte del antiguo mercado hipotecario, mediante la liberalización del sector inmobiliario del alquiler para garantizar de este modo su rentabilidad.

Así, se produjo un alza de los precios de alquiler, un aumento de la arbitrariedad para el arrendador, que se tradujo en contratos abusivos y, en definitiva, un impulso al mercado privado de la vivienda de alquiler.

El COVID-19 y la consiguiente parálisis económica provocó los impagos de hipotecas y de alquileres, paliadas en cierta medida, por las medidas del "escudo social" que se establecieron, posponiendo en el tiempo el problema de los desahucios, financiándose con dinero público a los arrendatarios privados.

El aumento de la conflicitvidad social por la vivienda es la respuesta al incremento de los desahucios tras las medidas del "escudo social" y la consiguiente crisis de la vivienda.

 Las propuestas de acción contra los  desahucios son una muestra de apoyo popular y de desobediencia civil ante el grave problema de la vivienda.

La política alternativa de vivienda tiene tres aspectos: la paralización de los desahucios, el alquiler social como alternativa y la bajada de los precios del alquiler.

Los fondos de recuperación articulados por la Unión Europea bajo la denominación "NEXT Generation", hacen que en 2021 se abra una línea de préstamos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para el sector de la construcción-inmobiliario.

La deuda de la SAREB deberá ser asumida por el Estado, esto es, el rescate a la banca.

En suma, se trata de mantener el modelo inmobiliario.

El nuevo "ciclo verde" (autovías, alta velocidad ferroviaria, viviendas, reconversión industrial, infraestructuras energéticas, ...) conduce a un reparto de los fondos entre grandes empresas que reflejarán de este modo sus cuentas, a través de la financiación y de los avales públicos y la ejecución y los beneficios privados. Es la colaboración, fusión mejor dicho, público-privada.

Esta colaboración público-privada se encarna en el Plan 20.000, con financiación y avales públicos, la cesión de suelo público al menos por 75 años y la puesta en marcha de nuevos desarrollos urbanos y sus infraestructuras. El sector privado se dedicará a la construcción y la gestión de los alquileres. En definitiva, se trata de apuntalar al sector construcción-inmobiliario.

En Madrid, el Plan Vive presenta un componente de posiciones entre entidades con plazos de protección breves, de entre 10-15 años, la transferencia de suelo y fondos públicos a manos privadas y, en suma, un modelo confesional que generará a buen seguro un nuevo proceso especulativo.

En cualquier caso, las administraciones públicas carecen de las herrmientas para la gestión de amplios parques de vivienda pública.

La solución más eficaz para el problema de la vivienda es contar con el sector privado, transfiriéndole fondos públicos.

La vivienda en régimen de alquiler presenta un mercado dual.

Por un lado, se encuentran los alquileres a precio de mercado y, por otro lado, se encuentran los alquileres más asequibles que son financiados públicamente, a través de convenios público-privados, con una rentabilidad del 4% y con el respaldo público en última instancia.

Así, se asite a la mercantilización de un derecho ciudadano como es el de la vivienda.

La lucha por la vivienda está cobrando, desde hace algún tiempo, un notable protagonismo, acuciada, sin duda, por el agravamiento del problema de acceso a la vivienda en los últimos tiempos, que conduce a una situación insostenible.

Esta lucha plantea que la política pública de vivienda sea gestionada públicamente.

Tiene muy en cuenta las características y las tendencias del mercado inmobiliario de alquiler, que se caracteriza por el hecho de que los fondos de inversión poseen el 11% de las viviendas, mientras que los particulares poseen el 87,5%, esto es, las clases medias propietarias.

Destaca el fenómeno del rentismo popular, aquellos particulares que poseen entre dos y cinco viviendas.

Este rentismo popular arranca con la compra o la herencia de viviendas y el incremento de su patrimonio inmobiliario. Se benefician, además, de las ventajas fiscales que suponen para los arrendatarios a través del IRPF.

Tienen, también, su importancia las Entidades Dedicadas al Alquiler de Viviendas (EDAV), que son sociedades de grandes tenedores de viviendas particulares con beneficios en el Impuesto de Sociedades.

Estos propietarios particulares luchan por el mantenimiento de los precios de los alquileres inflados y el aumento sostenido de los precios del alquiler, que se convierten en una fuente de renta.

Las clases medias presentan una gran heterogeneidad en su composición.

Las clases "patricias" actuales cuyos valores son la propiedad, los beneficios fiscales, el respeto sobre el origen de sus rentas y el derecho a especular.

Sus posiciones de privilegio, fundamentalmente económicas, hacen que sean la fuerza hegemónica social, tanto en el plano material, como político y cultural.

Tienen sus propios sistemas de propiedad, ahorro e inversión, herencias y economías familiares.

La legitimación de su estatus viene dado por el trabajo, el mérito y el reconocimiento social, así como los mecanismos de reproducción social de los que gozan.

Su espíritu emprendedor le dota de legitimidad y de legalidad, así como el respeto a la propiedad privada.

Las clases no propietarias ven como su número se incrementa por el aumento habido en el alquiler residencial, dado el aumento  de los precios de compra-venta de viviendas y la elevación de los requisitos para acceder a una hipoteca que les permita adquirir una vivienda en propiedad.

El aumento constante de los precios del alquiler conduce a una mayor proporción de la renta disponible dedicada al pago del alquiler, por lo que se produce un proceso de precariedad vital.

De este modo, se asiste a la generación de una sociedad de clases propietarias vs clases no propietarias, con una progresiva división entre ambas por sus intereses contrapuestos.

Los propietarios, por su parte, luchan por mantener el precio de sus activos inmobiliarios, la seguridad jurídica de sus inversiones, el mantenimiento de la coerción anre los impagos y las ocupaciones, al atentar contra la seguridad y la rentabilidad de sus propiedades, así como la defensa a ultranza de su patrimonio, ya que es una clase patrimonial.

Por su parte, las clases no propietarias tienen una vida precaria y precarizada por el aumento constante del precio de los alquileres.

Además, los arrendatarios son extranjeros se producen actos y conductas caracterizadas por el racismo, la xenofobia y la aporafobia.

El acceso a la vivienda en propiedad, en muchas ocasiones, ni se plantea.

Se produce, entonces, una polarización social en el eje conservador-reaccionario que conduce a un conflicto social y político.

El rentismo se ha convertido en una fuente de renta popular. Es un capitalismo rentista basado en la propiedad.

Esto responde a que los salarios no han crecido en la medida que lo ha hecho la recuperación económica, por lo que los salarios por sí solos proporcionan una renta insuficiente. Además, hay que considerar el proceso de financiarización de íala eocnom y la conversión de los inmuebles como un valor refugio, al proporcionar una tasas de beneficios estables en el tiempo.

Las alternativas vienen dadas por el forzar a la baja los precios de los alquileres, mediante la intervención del mercado y legislativamente, haciendo que los precios de los alquileres se adecuen a los salarios de los inquilinos.

Debería someterse a debate público el "derecho a especular" de las clases propietarias, así como la eliminación de todas las ventajas fiscales de las que disfrutan los propietarios con viviendas en el mercado de alquiler. Se debe criticar el rentismo de las clases medias por ser un rentismo claramente extractivo.

Habría que articular, de una vez por todas, una política eficaz de vivienda pública y, por qué no, plantear expropiaciones a los grandes tenedores de vivienda.

Los movimientos sociales que luchan por el derecho a la vivienda son un ejemplo de autoorganización comunitaria ante el grave problema del acceso a una vivienda.

La democracia del propietarios, más allá de la propiedad de la vivienda, como mecanismo de integración socio-política, basado en valores conservadores-reaccionarios por su defensa de la propiedad.